Βόμβα 1,9 τρισ. ευρώ στο ευρωπαϊκό real estate

Η αναταραχή που επικρατεί στην αγορά ακινήτων στο Λονδίνο και τη Φρανκφούρτη προσφέρει μια πρόγεύση της ζημιάς, που περιμένει τους Ευρωπαίους επενδυτές, καθώς τα πάντα αλλάζουν. Από μια επίπονη διαδικασία αναχρηματοδότησης για ένα κτίριο γραφείων στο City του Λονδίνου μέχρι τις δυσκολίες στην πώληση του Πύργου Commerzbank στο οικονομικό κέντρο της Γερμανίας, οι επενδυτές προσπαθούν να βρουν τρόπους να γεφυρώσουν τα χρηματοδοτικά κενά καθώς τα επιτόκια αυξάνονται ραγδαία.

«Η Ευρώπη βιώνει τον αποχαιρετισμό των 10 ετών εύκολου χρήματος», εξηγεί στο Bloomberg o Skardon Baker, συνεργάτης στην Apollo Global Management. Δάνεια, ομόλογα και άλλα χρέη συνολικού ύψους περίπου 1,9 τρισεκατομμυρίων ευρώ – σχεδόν το μέγεθος της ιταλικής οικονομίας – είναι εξασφαλισμένα έναντι εμπορικών ακινήτων ή έχουν χορηγηθεί σε ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ε.Ε. και στο Ηνωμένο Βασίλειο, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών και δεδομένα που συγκεντρώθηκαν από το Bloomberg.

Περίπου το 20% αυτού, ή περίπου 390 δισεκατομμύρια ευρώ, θα ωριμάσει φέτος και η πίεση που αναμένεται θα είναι η πρώτη μεγάλη δοκιμασία των ρυθμιστικών κανόνων που σχεδιάστηκαν μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση για να περιορίσουν τους κινδύνους στην αγορά ακινήτων. Αυτοί οι κανόνες θα μπορούσαν να καταλήξουν να καταστήσουν την αναμενόμενη διόρθωση πιο απότομη.

«Πιστεύω ότι η αναπροσαρμογή θα γίνει πιο γρήγορα από ό,τι στο παρελθόν», δήλωσε ο John O’Driscoll, επικεφαλής διαχείρισης επενδύσεων της γαλλικής ασφαλιστικής εταιρείας Axa SA. Οι τράπεζες της Ευρώπης θα παρακινηθούν από τους νέους κανονισμούς να ενεργήσουν πιο επιθετικά για τα επισφαλή δάνεια. Βρίσκονται επίσης σε καλύτερη κατάσταση από ό,τι κατά τη διάρκεια της τελευταίας κρίσης ακινήτων πριν από περισσότερο από μια δεκαετία, επομένως θα μπορούσαν να είναι λιγότερο διατεθειμένοι να αφήσουν τα ζητήματα να φουσκώσουν. Αυτό επιβαρύνει τους δανειολήπτες.

Οι ιδιοκτήτες ενός συγκροτήματος γραφείων στην άκρη της ασφαλιστικής περιφέρειας του Λονδίνου απέτυχαν να εξασφαλίσουν αναχρηματοδότηση πριν από τη λήξη του χρέους περίπου 140 εκατομμυρίων λιρών (174 εκατομμυρίων δολαρίων) τον Ιούλιο, με αποτέλεσμα να συμπεριλάβει μια ρήτρα σημαντικής αβεβαιότητας στους λογαριασμούς που κατατέθηκαν τον Αύγουστο.

Ενώ το εκσυγχρονισμένο και μερικώς μισθωμένο κτίριο εκτιμήθηκε σε περίπου 220 εκατομμύρια λίρες τον Φεβρουάριο του 2022, οι αξίες έκτοτε έχουν πέσει. Τόσο οι συζητήσεις για την αναχρηματοδότηση όσο και για τη μίσθωση για τον υπόλοιπο χώρο βρίσκονται σε εξέλιξη, οι οποίες θα μπορούσαν να προσφέρουν λύση. Χωρίς πρόοδο, το αποτέλεσμα θα μπορούσε να είναι μια αναγκαστική πώληση.

Οι μέχρι στιγμής οι αποτιμήσεις δεν έχουν υποχωρήσει αρκετά, ώστε το υψηλότερο χρέος -τα δάνεια που γενικά κατέχουν οι τράπεζες- να είναι υποβρύχια, αλλά αυτό θα μπορούσε σύντομα να αλλάξει. Τα εμπορικά ακίνητα του Ηνωμένου Βασιλείου που αποτιμήθηκαν από την CBRE Group Inc. μειώθηκαν κατά 13% πέρυσι. Η πτώση επιταχύνθηκε το δεύτερο εξάμηνο, με τον χρηματιστή να καταγράφει πτώση 3% μόνο τον Δεκέμβριο. Αναλυτές της Goldman Sachs Group Inc. έχουν προβλέψει ότι η συνολική πτώση θα μπορούσε να φτάσει το 20%.

Στη συνέχεια, οι τράπεζες ενδέχεται να δράσουν πριν πέσουν περαιτέρω οι τιμές και κινδυνέψουν με πιστωτικές απώλειες, αναγκάζοντας τους χρεωμένους ιδιοκτήτες σε δύσκολες εναλλακτικές λύσεις. Τα ζητήματα γίνονται πιο αδύναμα για όσους αντιμετωπίζουν λήξεις χρέους. Οι δανειστές μειώνουν το ποσό της αξίας ενός ακινήτου που είναι διατεθειμένοι να δανείσουν. Αυτό σημαίνει ότι μια χαμηλότερη αξιολόγηση θα μπορούσε να λειτουργήσει ως διπλή σύγκρουση, αυξάνοντας το κενό χρηματοδότησης.

«Η όρεξη των τραπεζών είναι χαμηλότερη και θα παραμείνει χαμηλότερη» έως ότου υπάρξει ένδειξη ότι η αγορά έχει πιάσει πάτο, δήλωσε ο Vincent Nobel, επικεφαλής δανειοδότησης βάσει περιουσιακών στοιχείων της Federated Hermes Inc. Οι νέοι κανονισμοί ωθούν τις τράπεζες να αντιμετωπίσουν τα επισφαλή δάνεια «και ένας τρόπος να Η επίλυση προβλημάτων είναι να το κάνεις πρόβλημα κάποιου άλλου».

Πόσο έχουν μειωθεί οι τιμές

Η Σουηδία ήταν μέχρι στιγμής το επίκεντρο της κρίσης, με τις τιμές των κατοικιών να αναμένεται να μειωθούν κατά 20% από τα κορυφαία επίπεδα. Οι εισηγμένες εταιρείες ακινήτων της χώρας έχουν χάσει το 30% της αξίας τους τους τελευταίους 12 μήνες και η σουηδική κεντρική τράπεζα και η Αρχή Χρηματοοικονομικής Εποπτείας (FSA) έχουν επανειλημμένα προειδοποιήσει για τους κινδύνους που απορρέουν από το χρέος εμπορικών ακινήτων. Η πτώση στην αξία των ακινήτων θα μπορούσε να προκαλέσει ένα «φαινόμενο ντόμινο», καθώς οι απαιτήσεις για περισσότερες εξασφαλίσεις θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε αναγκαστικές πωλήσεις πωλήσεις, σύμφωνα με τον Anders Kvist, σύμβουλο της FSA.

Μεγάλη είναι η πτώση των τιμών επίσης στο Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ ισχυρές πιέσεις δέχεται το real estate και σε αρκετές πόλεις της Γερμανίας.