Πώς θα δηλώσετε σωστά τα εισοδήματα από ακίνητα – Τι να προσέξετε

Περισσότεροι από 3.300.000 φορολογούμενοι που απέκτησαν το 2022 εισοδήματα από ακίνητη περιουσία πρέπει και φέτος να υποβάλουν ηλεκτρονικά στο TAXISnet πρώτα το έντυπο Ε2 και κατόπιν το βασικό έντυπο Ε1.

Στο έντυπο Ε2 συμπληρώνονται για κάθε ακίνητο που εκμισθώθηκε κατά τη διάρκεια του 2022 αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία, καθώς και συγκεντρωτικά δεδομένα για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης.

Επίσης, στο Ε2 δηλώνονται και τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, με την υποσημείωση ότι το ενδιαφέρον της ΑΑΔΕ για τα συγκεκριμένα εισοδήματα είναι αυξημένο, επειδή το 2022 καταγράφηκαν αυξημένες πληρότητες έως και 100% και οι ελεγκτικές υπηρεσίες θα ελέγξουν εάν αυτά δηλώθηκαν στην ειδική εφαρμογή του TAXISnet.

Σύμφωνα με τις τελευταίες εκτιμήσεις, ο τζίρος των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα το 2022 ξεπέρασε τα 3,3 δισ. ευρώ, ποσό που η ΑΑΔΕ το βλέπει ως φορολογητέα ύλη.

Ο έλεγχος θα αφορά το ύψος των μισθωμάτων που δηλώθηκαν, τα οποία θα διασταυρωθούν με τα στοιχεία που έχουν αποστείλει οι πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και με στοιχεία που θα εξαχθούν από τους ελέγχους των πιστωτικών καρτών και των τραπεζικών λογαριασμών των ιδιοκτητών. Τα εισοδήματα θα πρέπει να συμπίπτουν στο 100%, διαφορετικά προβλέπεται η επιβολή προστίμων, τα οποία ξεκινούν από 5.000 ευρώ και κλιμακώνονται σε έως και 20.000 ευρώ.

Ακόμη, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που ενοικιάζονται μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν προθεσμία έως τις 28 Φεβρουαρίου να δηλώσουν το ακίνητό τους στην ειδική εφαρμογή στην πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.

Ποιοι δεν συμπληρώνουν το Ε2

Το έντυπο Ε2 δεν πρέπει να συμπληρώνεται σε περίπτωση:

α) Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.

β) Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας.

Σημειώνεται ότι από το σύνολο των εισοδημάτων από ακίνητα που δηλώνει κάθε φορολογούμενος αφαιρείται ποσό ίσο με το 5% ως έκπτωση για δαπάνες επισκευής και συντήρησης χωρίς δικαιολογητικά. Η έκπτωση γίνεται αυτόματα κατά την εκκαθάριση της δήλωσης από την ΑΑΔΕ. Στη συνέχεια το ποσό που απομένει φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:

α) 15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ

β) 35% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ

γ) 45% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Πώς συμπληρώνεται

Για την ορθή συμπλήρωση του φετινού εντύπου Ε2, οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων πρέπει να λάβουν υπόψη τους οπωσδήποτε τις παρακάτω οδηγίες:

1. Δήλωση είδους μίσθωσης: Κομβικό σημείο στην ορθή συμπλήρωση του εντύπου Ε2 είναι η στήλη 17 «Είδος Μίσθωσης – Χρήση Ακινήτου». Η στήλη αυτή συμπληρώνεται υποχρεωτικά με το είδος της μίσθωσης και τη χρήση του μισθίου, όπως εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό κ.λπ. Οι επιλογές που εμφανίζονται στη στήλη αυτή είναι συνολικά 63 και εμφανίζονται σε αναλυτικό πίνακα που προβάλλει κατά την ηλεκτρονική συμπλήρωση του εντύπου.

2. Ανείσπρακτα ενοίκια: Για να δηλώσετε ως ανείσπρακτα τα ενοίκια που δεν καταφέρατε να λάβετε το 2022 από τον ενοικιαστή σας και να μη φορολογηθείτε γι’ αυτά θα πρέπει πρώτα να απευθυνθείτε στην αρμόδια ΔΟΥ και να προσκομίσετε ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία από τη ΔΟΥ, θα υποβάλετε το Ε2, συμπληρώνοντας, στη στήλη 16 της 1ης σελίδας, το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων για το οποίο έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση.

Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2022, πρέπει να δηλωθούν κανονικά ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2022.

3. Ακίνητα ανήλικων τέκνων: Για να δηλώσετε ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο σας μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης θα πρέπει να το καταχωρήσετε στον πρώτο πίνακα του δικού σας Ε2 και στον πίνακα Ι (Εκμισθούμενα κ.λπ. Ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων, επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.

4. Ακίνητα συζύγων: Σε περίπτωση εγγάμων όπου τόσο ο σύζυγος όσο και η σύζυγος έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα, έχουν την υποχρέωση και οι δύο να υποβάλουν χωριστό έντυπο Ε2. Ο κάθε ένας στο δικό του Ε2 θα δηλώσει τα ακίνητα που έχει στην ιδιοκτησία του, έστω κι αν υπάρχει συνιδιοκτησία με τον άλλον σύζυγο σε μερικά ή σε όλα τα ακίνητα.

5. Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης: Η στήλη Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας συμπληρώνεται υποχρεωτικά για τα μισθωτήρια των ακινήτων που έχουν κατατεθεί στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή. Δεν συμπληρώνεται ο αριθμός καταχώρησης του μισθωτηρίου που είχε παραληφθεί από την αρμόδια ΔΟΥ.

6. Βοηθητικοί χώροι: Για να δηλώσετε βοηθητικούς χώρους (αποθήκη, θέση στάθμευσης) οι οποίοι ηλεκτροδοτούνται από τον κοινόχρηστο μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος θα συμπληρώσετε το πεδίο «αριθμός παροχής» με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.

7. Αγροτεμάχια: Για να δηλώσετε αγροτεμάχια που εκμισθώνετε και στα οποία δεν υπάρχει μετρητής κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος θα συμπληρώσετε το πεδίο «αριθμός παροχής» με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.

8. Κενά ακίνητα: Για κάθε ακίνητο που θέλετε να δηλώσετε ως κενό και για το οποίο έχει γίνει διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος πρέπει να συμπληρώσετε τον αριθμό παροχής ρεύματος που αναγράφεται στον μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος. Ο αριθμός αυτός υπάρχει και σε όλους τους λογαριασμούς του παρόχου ηλεκτρικής ενέργειας που σας έχουν αποσταλεί στο παρελθόν.

9. Συμπλήρωση ετήσιου ποσού -πραγματικού ή τεκμαρτού- μισθώματος: Η συμπλήρωση του ετησίου ποσού του -πραγματικού ή τεκμαρτού- μισθώματος επιτρέπεται να γίνει σε μία από τις στήλες 13, 14 και 15, κατά περίπτωση, αφού προηγουμένως συμπληρώσετε τη στήλη 17 με το είδος της μίσθωσης. Αφού, δηλαδή, συμπληρώσετε τις υπόλοιπες στήλες του πρώτου πίνακα και ανάλογα με το είδος μίσθωσης-χρήσης ακινήτου που θα επιλέξετε στη στήλη 17, θα ανοίξει πεδίο στο τέλος της εγγραφής στην οποία θα συμπληρώσετε το ετήσιο μίσθωμα. Όταν επιλέξετε Καταχώρηση τότε το ετήσιο μίσθωμα θα καταχωρηθεί σε μία από τις στήλες για το ακαθάριστο εισόδημα σύμφωνα με την επιλογή που κάνατε στη στήλη 17.

Εφόσον υποβάλετε οριστικά το έντυπο Ε2, τα ποσά των στηλών 13, 14, 15 μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1 όπου θα μπορέσετε να ελέγξετε την ορθότητα των ποσών που καταχωρήσατε στο Ε2. Εάν διαπιστώσετε λάθος θα πρέπει να διορθώσετε πρώτα το έντυπο Ε2 και στη συνέχεια να το οριστικοποιήσετε ξανά.

10. Εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων: Οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, και στις οποίες δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων χαρακτηρίζονται ως «βραχυχρόνιες μισθώσεις». Οι μισθώσεις αυτές συνάπτονται σε ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η Booking, η HomeAway κ.ά. Τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται και από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

Τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2022 από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων μέσω Airbnb, Booking, HomeAway κ.λπ. δηλώνονται αθροιστικά για κάθε ακίνητο ξεχωριστά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2 (της «αναλυτικής κατάστασης για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας») με τον κωδικό 60. Με επιλογή του κωδικού 61 στη στήλη 17 του Ε2 δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από βραχυχρόνιες υπεκμισθώσεις ακινήτων μέσω Airbnb κ.λπ. Με επιλογή του κωδικού 63 στη στήλη 17 δηλώνονται τα εισοδήματα από την εκμίσθωση κατοικίας, η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή.

Ποια είναι η λίστα με τις 60+3κατηγορίες εσόδων των ιδιοκτητών

Στις 63 ανέρχονται οι κατηγορίες εισοδημάτων από ακίνητα που πρέπει να επιλέξουν για να δηλώσουν στη στήλη 17 του Εντύπου Ε2 οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Η σχετική λίστα έχει ως εξής:

1. Εκμίσθωση ξενοδοχείων.

2. Εκμίσθωση κλινικών.

3. Εκμίσθωση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

4. Εκμίσθωση αιθουσών θεαμάτων.

5. Εκμίσθωση καταστημάτων.

6. Εκμίσθωση γραφείων.

7. Εκμίσθωση αποθηκών κ.λπ.

8. Εκμίσθωση γαιών.

9. Εκμίσθωση εγκαταστάσεων ή κατασκευών.

10. Εκμίσθωση κατοικιών.11. Εκμίσθωση βιομηχανοστασίων με ΦΠΑ.

12. Εκμίσθωση εμπορικών κέντρων με ΦΠΑ.

13. Δωρεάν παραχώρηση κατοικιών.

14. Δωρεάν παραχώρηση ξενοδοχείων.

15. Δωρεάν παραχώρηση κλινικών.

16. Δωρεάν παραχώρηση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

17. Δωρεάν παραχώρηση αιθουσών θεαμάτων.

18. Δωρεάν παραχώρηση καταστημάτων.

19. Δωρεάν παραχώρηση γραφείων.

20. Δωρεάν παραχώρηση αποθηκών κ.λπ.

21. Δωρεάν παραχώρηση γαιών.

22. Δωρεάν παραχώρηση εγκαταστάσεων ή κατασκευών.

23. Εκμίσθωση χώρων τοποθέτησης επιγραφών.

24. Υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.

25. Εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (εκτός κατοικιών).

26. Δωρεάν παραχώρηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών.

27. Ιδιοχρησιμοποίηση ξενοδοχείων.

28. Ιδιοχρησιμοποίηση κλινικών.

29. Ιδιοχρησιμοποίηση σχολείων.

30. Ιδιοχρησιμοποίηση αιθουσών κιν/φου ή θεάτρων.

31. Ιδιοχρησιμοποίηση καταστημάτων.

32. Ιδιοχρησιμοποίηση γραφείων.

33. Ιδιοχρησιμοποίηση αποθηκών κ.λπ.

34. Ιδιοχρησιμοποίηση γαιών.

35. Ιδιοχρησιμοποίηση εγκαταστάσεων ή κατασκευών.

36. Ιδιοχρησιμοποίηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών.

37. Εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικίες).

38. Δωρεάν παραχώρηση-ιδιοχρησιμοποίηση κοινόχρηστων χώρων.

39. Κενό.

41. Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.

42. Υπεκμίσθωση γαιών-γης.

43. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση ξενοδοχείων.

44. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κλινικών.

45. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

46. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση αιθουσών θεαμάτων.

47. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση καταστημάτων.

48. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση γραφείων.

49. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση αποθηκών κτλ.

50. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση γαιών.

51. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εγκαταστάσεων ή κατασκευών.

52. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κατοικιών.

53. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση βιομηχανοστασίων με ΦΠΑ.

54. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εμπορικών κέντρων με ΦΠΑ.

55. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση χώρων τοποθέτησης επιγραφών.

56. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.

57. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από υπεκμίσθωση γαιών-γης.

58. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων (εκτός κατοικιών).

59. Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικίες).

60. Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39Α του ν.4172/2013.

61. Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39Α του ν.4172/2013.

62. Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται.

63. Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.