Οι μύθοι για τους πλειστηριασμούς ακινήτων

Κανένα πραγµατικά ευάλωτο νοικοκυριό δεν κινδυνεύει να βρεθεί εκτός της πρώτης κατοικίας του, διαβεβαιώνει με ανακοίνωσή της η Ενωση Εταιρειών Διαχείρισης ΕΕΔΑΔΠ, σημειώνοντας ότι «οι ευάλωτοι δανειολήπτες μπορούν από τον Ιανουάριο του 2023 να μπαίνουν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΕΓΔΙΧ, να λαμβάνουν πιστοποιητικό ευάλωτου και να αξιοποιούν τις δυνατότητες που παρέχει το ενδιάμεσο πρόγραμμα του Ν. 4916/2022. Το ενδιάμεσο πρόγραμμα εξασφαλίζει αφενός την άμεση αναστολή του πλειστηριασμού, αφετέρου την καταβολή κρατικής επιδότησης για την πληρωμή της δόσης του δανείου, υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειολήπτης θα ενταχθεί στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων. Η λύση του φορέα εξασφαλίζει ότι οι ευάλωτοι οφειλέτες μπορούν να πετύχουν τη διατήρηση της πρώτης τους κατοικίας για 12 χρόνια μέσω σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα τη δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου μετά τη λήξη της παραπάνω περιόδου.

Μόνο το 17% των ανακτήσεων κόκκινων δανείων προήλθε από πλειστηριασμούς.

Με αφορμή την πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου για το ζήτημα της νομιμοποίησης των εταιρειών διαχείρισης να πραγματοποιούν πλειστηριασμούς, η ΕΕΔΑΔΠ χαρακτηρίζει απολύτως ανακριβείς τις αναφορές ότι 700.000 σπίτια θα βγουν σε πλειστηριασμό. Με βάση τα στοιχεία της ΕΕΔΑΔΠ, ο αριθμός των ακινήτων που έχουν δοθεί ως εξασφάλιση σε προβληματικά δάνεια ανέρχεται σε 600.000 και από τα ακίνητα αυτά μόνο 50% αφορά οικιστικά ακίνητα, ενώ το υπόλοιπο 50% αφορά άλλες κατηγορίες ακινήτων (βιομηχανικά ή άλλα επαγγελματικά ακίνητα, αποθήκες, πάρκινγκ κ.λπ.). Σε ό,τι αφορά τα οικιστικά ακίνητα, η συντριπτική πλειονότητα των οφειλετών, όπως αναφέρει στην ανακοίνωσή της η ΕΕΔΑΔΠ, θα βρει συμβιβαστική λύση, καθώς με βάση ιστορικά στοιχεία 8 στα 10 δάνεια ρυθμίζονται συναινετικά. Οι πλειστηριασμοί αποτελούν πάντα το έσχατο μέσο σε μια διαδικασία είσπραξης. Δεν αποτελούν ποτέ το εργαλείο πρώτης επιλογής για τους servicers, διότι είναι μια διαδικασία κοστοβόρα και χρονοβόρα. Συγκεκριμένα, για να ολοκληρωθεί μια διαδικασία αναγκαστικής είσπραξης, από την έκδοση διαταγής πληρωμής μέχρι τον πλειστηριασμό, απαιτούνται συνήθως 2-3 χρόνια. Επίσης, αν ληφθεί ως παράδειγμα ένα δάνειο ύψους 100.000 ευρώ, τα έξοδα αναγκαστικής είσπραξης ανέρχονται περίπου σε 15.000 ευρώ. Για να επιτευχθούν εξοικονομήσεις χρόνου και κόστους, η πρώτη επιλογή και η πλέον συμφέρουσα τόσο για τον πιστωτή όσο και για τον οφειλέτη είναι πάντα η συμβιβαστική διευθέτηση της οφειλής και ενδεικτικό της προτεραιότητας που δίνεται στις συναινετικές ρυθμίσεις έναντι των πλειστηριασμών, είναι το γεγονός ότι κατά τα έτη 2020-2022, το 83% των ανακτήσεων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια προήλθε από συναινετικές λύσεις διευθέτησης, ενώ μόνο το 17% των ανακτήσεων προήλθε από πλειστηριασμούς.

«Η προσήλωση των εταιρειών διαχείρισης στην επιτυχή συναινετική διαδικασία», επισημαίνει η ΕΕΔΑΔΠ, «αποδεικνύεται από το γεγονός ότι συνολικά, έως τα τέλη του 2022, έχουν επιτύχει διμερείς ρυθμίσεις για δάνεια που υπερβαίνουν συνολικά τα 35 δισ. ευρώ, επαναφέροντας με τον τρόπο αυτό στον υγιή οικονομικό κύκλο περισσότερους από 700.000 δανειολήπτες, ιδιώτες και επιχειρήσεις». Με βάση τα στοιχεία της ΕΕΔΑΔΠ, δάνεια άνω των 8 δισ. ευρώ έχουν επανέλθει σε καθεστώς ομαλής αποπληρωμής την τελευταία τριετία και έχουν επιστρέψει στους τραπεζικούς ισολογισμούς ως εξυπηρετούμενα, αποκαθιστώντας την πρόσβαση στο τραπεζικό σύστημα για περισσότερους από 115.000 δανειολήπτες. Οι συναινετικές ρυθμίσεις στην πλειονότητά τους περιλαμβάνουν και άφεση χρέους και αναφέρει ενδεικτικά ότι στα στεγαστικά δάνεια το «κούρεμα» κυμαίνεται μεταξύ 35%-40%, στα καταναλωτικά 50%-65%, στα δάνεια μικρών επιχειρήσεων 55% και στα μεγάλα εταιρικά δάνεια περίπου 40%. Για το α΄ εξάμηνο του 2023 οι εταιρείες διαχείρισης δανείων έχουν θέσει στόχο οι ρυθμίσεις και διευθετήσεις δανείων να ανέλθουν σε 3,2 δισ. ευρώ, αυξημένες πάνω από 30% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2022.

Tι σημαίνει η απόφαση του Αρείου Πάγου για τους δανειολήπτες

Ειδική αναφορά κάνει η ΕΕΔΑΔΠ στην απόφαση του Αρείου Πάγου, αντικρούοντας την άποψη που διατυπώνεται ότι απελευθέρωσε τη διεξαγωγή πλειστηριασμών. Ο Αρειος Πάγος, εξηγεί, έλυσε ένα καθαρά νομικό-τεχνικό ζήτημα και, συγκεκριμένα, εάν οι εταιρείες διαχείρισης του νόμου 4354/2015 (servicers) έχουν τη δυνατότητα να προχωρούν σε δικαστικές ενέργειες για απαιτήσεις που έχουν τιτλοποιηθεί και έχουν μεταβιβαστεί σε εταιρείες ειδικού σκοπού (funds). Συνεπώς, το νομικό ζήτημα που έφθασε στον Αρειο Πάγο δεν είχε να κάνει με το αν μπορούν να γίνουν πλειστηριασμοί. 

Η «νομιμοποίηση»

Το ερώτημα ήταν ποιο πρόσωπο έχει τη δυνατότητα (ή, στη νομική ορολογία, τη «νομιμοποίηση») να κάνει πλειστηριασμό, όταν το δάνειο έχει μεταβιβαστεί σε fund στο πλαίσιο τιτλοποίησης με τον νόμο 3156/2003. Μέχρι το 2022 τα δικαστήρια δέχονταν πάγια ότι οι servicers έχουν νομιμοποίηση να προβαίνουν σε τέτοιες ενέργειες τόσο για δάνεια που έχουν πωληθεί με τον νεότερο νόμο 4354/2015 όσο και για δάνεια που έχουν τιτλοποιηθεί με τον παλαιότερο νόμο 3156/2003. 

Το 2022 υπήρξαν αντίθετες δικαστικές αποφάσεις για το συγκεκριμένο ζήτημα και η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου έλυσε αυτή τη διχογνωμία, κρίνοντας ότι οι servicers έχουν τη νομιμοποίηση να προχωρούν σε πλειστηριασμούς ή άλλες δικαστικές ενέργειες και για τα δάνεια που έχουν μεταβιβαστεί στο πλαίσιο τιτλοποίησης με τον Ν. 3156/2003. Πρακτικά, με την απόφαση του Αρείου Πάγου δεν αλλάζει κάτι για τους δανειολήπτες σε σχέση με τους προγραμματισμένους ή μελλοντικούς πλειστηριασμούς, εκτός ίσως από τον χρόνο πραγματοποίησης ενός αριθμού από αυτούς.

Η ΕΕΔΑΔΠ υποστηρίζει εντούτοις ότι το θέμα των πλειστηριασμών είναι σημαντικό για την κουλτούρα πληρωμών, στον βαθμό που «εάν δεν υπάρχει ένα λειτουργικό πλαίσιο αναγκαστικής είσπραξης των οφειλών, κανένας οφειλέτης δεν θα είχε κανένα κίνητρο να ρυθμίσει τις οφειλές του. Και σε μια τέτοια περίπτωση, κανένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα δεν θα μπορούσε να δανείσει τα χρήματα των καταθετών του με την προοπτική να μην επιστραφούν ποτέ», καταλήγει.

Οι μεταβιβάσεις και ο φόρος

Η ΕΕΔΑΔΠ χαρακτηρίζει ανυπόστατο τον ισχυρισμό ότι επιλέγοντας να μεταβιβάσουν τα δάνεια με τον νόμο του 2003 και όχι με τον νόμο του 2015, τα funds ή οι servicers γλίτωσαν φόρους 58 δισ. ευρώ, καθώς με δεδομένο ότι τα δάνεια που έχουν τιτλοποιηθεί είναι περίπου 55 δισ. ευρώ, κάτι τέτοιο, σημειώνει, «προσκρούει στην κοινή λογική». Και οι δύο νόμοι, όπως υπογραμμίζει «προβλέπουν φορολογικές απαλλαγές ως προς τα τέλη χαρτοσήμου και τα τέλη καταχώρισης στα δημόσια βιβλία, ενώ φορολογούν με τον ίδιο τρόπο το εισόδημα από τη διαχείριση των δανείων».

Πληρωμές μέσω TIPS

Αμεσες πληρωμές προς το Δημόσιο, σε χρόνο λιγότερο των 10 δευτερολέπτων, τόσο εγχώρια όσο και διασυνοριακά, εξασφαλίζει από χθες η ΤτΕ, ως εντολοδόχος τράπεζα του Δημοσίου, μέσω της υποδομής αιχμής ΤΑRGET Instant Payment Settlement (TIPS) του Ευρωσυστήματος. Η υπηρεσία των άμεσων πληρωμών (instant payments) αφορά σε πρώτη φάση φορολογικές υποχρεώσεις προς την ΑΑΔΕ και είναι ιδιαίτερα σημαντική για τους φορολογουμένους που θέλουν να διακανονίζουν τις οφειλές τους χωρίς καθυστέρηση. Η ΤτΕ είναι η πρώτη κεντρική τράπεζα του Ευρωσυστήματος που εντάσσεται στο TIPS ως τράπεζα του δικαιούχου για πληρωμές δημόσιας διοίκησης εγχώρια και διασυνοριακά. Με τη δυνατότητα αυτή επιτυγχάνεται:

• Αμετάκλητη ολοκλήρωση κάθε συναλλαγής από λογαριασμό σε λογαριασμό σε πραγματικό χρόνο.
• Αμεση ενημέρωση της είσπραξης και επιστροφή χρημάτων σε περίπτωση απόρριψης.
• Διενέργεια πληρωμών όλο το 24ωρο, κάθε ημέρα της εβδομάδας, όλες τις ημέρες του χρόνου.
• Αμεση διαθεσιμότητα του ποσού στον δικαιούχο.

Τα κύρια οφέλη της νέας υπηρεσίας είναι η απλοποίηση και ελαχιστοποίηση του χρόνου διεκπεραίωσης των συναλλαγών με το Δημόσιο, η εξοικονόμηση πόρων και διοικητικού βάρους για τους εμπλεκομένους, η ενθάρρυνση της χρήσης καινοτόμων και ασφαλών μέσων πληρωμών στις καθημερινές συναλλαγές και η παροχή ενός φιλικού προς το περιβάλλον μέσου πληρωμής.

Ο εξωδικαστικός και οι ρυθμίσεις για επιχειρήσεις

Εκτός από τις πρόνοιες για τους ευάλωτους δανειολήπτες, που αφορούν περίπου 15.000 οφειλέτες (τόσοι έχουν κάνει χρήση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας για να λάβουν τη σχετική βεβαίωση, που αποτελεί το πρώτο βήμα για να επωφεληθούν από το ενδιάμεσο πρόγραμμα), ειδική αναφορά κάνει η ΕΕΔΑΔΠ στις ρυθμίσεις για τις επιχειρήσεις. Οι διμερείς ρυθμίσεις, σημειώνει, «προσφέρουν μια πραγματική δεύτερη ευκαιρία για βιώσιμη ανάπτυξη, με αναδιαρθρώσεις που δεν εξαντλούν την κερδοφορία (EBITDA) για αποπληρωμή των δανείων, αλλά επιτρέπουν την αξιοποίησή της ως κεφάλαιο κίνησης. Επίσης, οι εταιρείες διαχείρισης παρέχουν συμβουλευτικές υπηρεσίες για την ένταξη των επιχειρήσεων που εξυγιαίνονται σε όλα τα διαθέσιμα εθνικά και ευρωπαϊκά προγράμματα επιδοτήσεων και χρηματοδότησης (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης κ.ά.).

Παράλληλα, λειτουργεί ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών, στον οποίο επίσης μπορούν να προσφεύγουν ιδιώτες και επιχειρήσεις για τη συνολική ρύθμιση των οφειλών τους στο Δημόσιο, σε ασφαλιστικά ταμεία και σε τράπεζες. Υπενθυμίζεται ότι η ηλεκτρονική πλατφόρμα εξωδικαστικού μηχανισμού κατέστη πλήρως λειτουργική περίπου τον Ιανουάριο του 2022 και τη χρονιά που έχει μεσολαβήσει έχουν ήδη επιτευχθεί ρυθμίσεις σε δάνεια ύψους 1 δισ. ευρώ. Ο ρυθμός υποβολής αιτήσεων και ολοκλήρωσης ρυθμίσεων επιταχύνεται και η εγκρισιμότητα για υποβληθείσες αιτήσεις κινείται πλέον στο 70%, με συνεχή αυξητική τάση. Για υποθέσεις οφειλών κάτω των 200.000 ευρώ, που αφορούν πρωτίστως ιδιώτες, η εγκρισιμότητα στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού ξεπερνάει το 75%. Η διαδικασία του εξωδικαστικού μηχανισμού είναι δεσμευτική για όλους τους συμμετέχοντες πιστωτές, εφόσον έχει συμφωνήσει με τη ρύθμιση μια ελάχιστη πλειονότητα των πιστωτών (συγκεκριμένα το 60%).

Η ΕΕΔΑΔΠ καταλήγει ότι δεν μπορεί να ξεκινήσει καμιά διαδικασία αναγκαστικής είσπραξης, εάν προηγουμένως ο οφειλέτης δεν έχει κληθεί να ρυθμίσει συμβιβαστικά τις οφειλές του.