Γιατί «καλπάζουν» οι τιμές των ακινήτων

Με διψήφιο ποσοστό αύξησης, της τάξεως του 11,1%, έκλεισε το 2022 όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων, με το κύμα ανατιμήσεων να ισχυροποιείται συγκριτικά με το 2021, έτος κατά το οποίο η τιμή του τετραγωνικού αυξήθηκε κατά 7,6%.

Η εκτόξευση στα οικοδομικά υλικά έπαιξε καθοριστικό ρόλο, ενώ οι τιμές επηρεάστηκαν επίσης και από την αύξηση των δανειοδοτήσεων, αλλά και από τις ρυθμιστικές αλλαγές (golden visa κ.λπ.), οι οποίες έφεραν αυξημένη ζήτηση -άρα και πίεση των τιμών προς τα πάνω από το εξωτερικό.

Με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας να δείχνουν επιτάχυνση στον ρυθμό αύξησης των τιμών -το δ’ τρίμηνο του 2022 έκλεισε με την μεγαλύτερη ποσοστιαία μεταβολή-, το ενδιαφέρον μετατοπίζεται στο τι μέλλει γενέσθαι.

Το ράλι στις τιμές των οικοδομικών υλικών συνεχίζεται, καθώς -παρά την πτώση στις τιμές της ενέργειας το τελευταίο διάστημα καταγράφεται και πάλι μεγάλη άνοδος στη χρηματιστηριακή τιμή του σιδήρου, που είναι βασικό συστατικό στοιχείο της οικοδομής.

Από την άλλη, η απότομη αύξηση στο κόστος του χρήματος καθιστά πιο δύσκολη την πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, στοιχείο που επηρεάζει τη ζήτηση, άρα και τις τιμές.

Το πρώτο αποτέλεσμα των αντίρροπων δυνάμεων που αναπτύσσονται στην κτηματαγορά θα καταγραφεί το καλοκαίρι, όταν και θα συγκεντρωθούν τα στοιχεία για την πορεία των τιμών κατά το α’ τρίμηνο του 2023.

Κρίσιμο μέγεθος

Η πορεία των τιμών των ακινήτων εξελίσσεται σε κρίσιμο μέγεθος συνολικά για την οικονομία, καθώς μπορεί να επηρεάσει το ύψος των επενδύσεων.

Το 2022 έκλεισε με επενδύσεις κοντά στα 2 δισ. ευρώ (περίπου 1% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος), ποσό σαφώς χαμηλότερο σε σύγκριση με τις «χρυσές εποχές» της κτηματαγοράς, αλλά σαφώς υψηλότερο σε σχέση με την προηγούμενη τριετία. Πάντως, πρέπει να σημειωθεί ότι, παρά τη διετή αύξηση, που πλησιάζει το 20%, οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να παραμένουν χαμηλότερα σε σχέση με τα επίπεδα του 2007, όταν στην κτηματαγορά είχαμε φτάσει να μιλάμε για «φούσκα». Ενδεικτικά, ο δείκτης διαμορφώνεται στο κλείσιμο του 2022 στο 80,4 έναντι 100 το 2007, κάτι που σημαίνει ότι απαιτείται πρόσθετη άνοδος της τάξεως του 25% για να επανέλθουν οι τιμές στα προ μνημονίων επίπεδα.

Πιο κοντά στα επίπεδα του 2007 είναι οι τιμές των νεόδμητων, αλλά και των ακινήτων στην Αθήνα.

Η ενεργειακή κρίση

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας δείχνουν πώς η ενεργειακή κρίση έχει επηρεάσει την κτηματαγορά.

Η ανατίμηση στα καινούργια ακίνητα ήταν το 2022 μεγαλύτερη σε σχέση με τα παλαιά ακίνητα, κάτι που δείχνει «στροφή» προς τα ενεργειακά αποδοτικότερα ακίνητα.

Η αύξηση των τιμών στα καινούργια ακίνητα ήταν 11,8% το 2022 από 8,2% το 2021, ενώ στα ακίνητα ηλικίας έως 5 ετών η αύξηση έφτασε στο 10,5% από 7,2% το 2021.

Μεγαλύτερες ανατιμήσεις καταγράφηκαν το 2022 στα αστικά κέντρα, με την Αθήνα να έχει την πρωτιά και να «τρέχει» με 13% (9,7% το 2021) ενώ ακολουθεί η Θεσσαλονίκη με 11,8% (7,5% το 2021).

Στις υπόλοιπες πόλεις οι τιμές ανέβηκαν το 2022 κατά 10% (5,8% του 2021) ενώ στις υπόλοιπες περιοχές είχαμε αύξηση 7,4% από 4,9% το 2021.

Τα στοιχεία του δ’ τριμήνου

Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται ότι το δ΄ τρίμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 12,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021.

Αυτό ήταν και το υψηλότερο ποσοστό του έτους, καθώς στο γ’ τρίμηνο είχαμε αύξηση 11,7%, στο β’ τρίμηνο 10,4% και στο α’ τρίμηνο 9,9%.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το δ΄ τρίμηνο του 2022 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021 ήταν 15,2% στην Αθήνα, 14,5% στη Θεσσαλονίκη, 10,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,3% στις λοιπές περιοχές της χώρας.