«Φρενάρει» η αγορά στεγαστικών δανείων

H ανοδική τάση των επιτοκίων έχει οδηγήσει πλήθος νοικοκυριών να αναστείλει την αγορά ακινήτου, καθώς ένα στεγαστικό δάνειο στην παρούσα φάση αποτελεί άπιαστο όνειρο.

Πολλώ δε μάλλον που η επιτοκιακή άνοδος θα συνεχιστεί με αμείωτη ένταση. Οι τράπεζες υπολογίζουν πως η ΕΚΤ θα διαμορφώσει το βασικό της επιτόκιο από 2,5% στο 4% στις αρχές του φθινοπώρου. Αυτό σημαίνει πως όσο και να μειώσουν τα spreads οι τράπεζες, τα επιτόκια θα κλειδώσουν σε σαφώς υψηλότερο επίπεδο το αμέσως προσεχές χρονικό διάστημα.

Σε αναζήτηση λύσεων

Με δεδομένο ωστόσο πως η στεγαστική πίστη αποτελεί μια υπηρεσία που ενισχύει την αγορά ακινήτων, η οποία παραδοσιακά συνεισφέρει στην ανάπτυξη του ΑΕΠ, οι τράπεζες αναζητούν λύσεις ιδιαίτερα για τους ιδιώτες, όπου η ζήτηση έχει αισθητά περιοριστεί.

Τα στεγαστικά δάνεια στο σύνολό τους τουλάχιστον στις τέσσερις συστημικές τράπεζες κινούνται περίπου στα 27,5 δισ. ευρώ, ενώ παρουσιάζουν σταθερά αρνητική ροή (μεγαλύτερες οι αποπληρωμές έναντι της ζήτησης) περί τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως.

Τον Δεκέμβριο του 2022, o ετήσιος ρυθμός μεταβολής της συνολικής χρηματοδότησης του ιδιωτικού τομέα μπορεί να αυξήθηκε σε 6,3% από 5,0% τον προηγούμενο μήνα, ωστόσο αυτό -όπως προκύπτει από το διάγραμμαείναι το αποτέλεσμα της ζήτησης κυρίως σε επιχειρηματικά δάνεια και πάντως σίγουρα όχι σε στεγαστικά.

Με σταθερό επιτόκιο

Οι τράπεζες ουσιαστικά χορηγούν στεγαστικά δάνεια από τον Ιούλιο και μετά με σταθερό επιτόκιο τουλάχιστον πενταετίας αν όχι δεκαετίας, το οποίο κινείται από 4,80% έως 5,20%.

Τα χαρακτηριστικά των δανείων που στην πλειονότητά τους χορηγούνται έχουν έναν μέσο όρο 90-100 χιλ. ευρώ και αφορούν περίοδο από 20 έως 25 έτη.

Καλύπτουν δε το 60% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και σε κάποιες ειδικές περιπτώσεις το 80% της πραγματικής αξίας αυτού.

Το 2022 ξεκίνησε με καλύτερες προοπτικές και κατέληξε με εκταμιεύσεις δανείων που κινήθηκαν περί το 1,2 δισ. ευρώ, αλλά η τάση της ζήτησης ασφαλώς περιορίστηκε μετά τον Ιούλιο και τις αποφάσεις της ΕΚΤ να αυξήσει τα επιτόκια.

Οι τράπεζες προσπαθούν να προσαρμόσουν τις δόσεις και τα προϊόντα που δίδουν στους πελάτες τους ανά περιοχή με βάση την τάση των ενοικίων και η αλήθεια είναι πως βοηθούνται πολύ από τις τάσεις του ενοικιοστασίου, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας και στις τουριστικές περιοχές.

Η αυξητική τάση των επιτοκίων αναμένεται να συνεχιστεί λένε τραπεζικές πηγές που αναζητούν εναγωνίως λύση να προωθήσουν στεγαστικά δάνεια.

Ιδιαίτερα οι τράπεζες με ενισχυμένη τη λιανική, εκφράζουν έντονη αγωνία προς αυτήν την κατεύθυνση.

Η εκτίμηση για τις τιμές των αστικών ακινήτων στη χώρα μας είναι πως θα συνεχίσουν να αναρριχώνται, στοιχείο το οποίο οδηγεί ακόμη περισσότερο στη δυσκολία απόκτησης στέγης από τους ιδιώτες.

Οι τιμές των ακινήτων

Παρά τη μειωμένη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, οι τιμές των αστικών ακινήτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Η στρέβλωση στη συγκεκριμένη αγορά παρατηρείται:
α. διότι για μικρές κατοικίες χρησιμοποιούνται ίδιοι πόροι,
β. διότι σε κάποιες αγοραπωλησίες υπάρχει η τάση παρά τις αυξημένες ποινές να μην εμφανίζεται ολόκληρο το τίμημα.

Σύμφωνα με τα προγνωστικά της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών (ΕΒΑ), όπως αυτά αποτυπώθηκαν για τις ανάγκες των stress tests των πιστωτικών ιδρυμάτων, σε ό,τι αφορά τα αστικά ακίνητα, το 2022 αυτά παρουσίασαν μια άνοδο στις τιμές τους κατά 10,3%.

Εκτιμάται πως σε ό,τι αφορά το βασικό σενάριο η αύξηση των τιμών θα είναι 4,7% για το 2023, 3,4% για το 2024 και 3% για το 2025, ενώ στο δυσμενές σενάριο προβλέπεται μείωση 2,1%, 7% και άνοδο 2,9% αντιστοίχως. Δύσκολη πρόβλεψη Το αν θα υπάρξει ή όχι πτώση της τιμής των ακινήτων είναι δύσκολο να προβλεφθεί άμεσα. Οι εκτιμήσεις πάντως δίνουν τάσεις αυξητικές στον βραχυπρόθεσμο ορίζοντα. Ωστόσο, επειδή τα στεγαστικά από τις τράπεζες δίδονται με όρους και προϋποθέσεις πολύ αυστηρούς και τα δάνεια αυτά δύσκολα κοκκινίζουν, τα πιστωτικά ιδρύματα θα κάνουν ό,τι μπορούν μέσω παροχών να ενισχύσουν το συγκεκριμένο είδος δανεισμού, το οποίο αντιμάχεται η άνοδος των επιτοκίων.