Ακίνητα: Η ψηφιοποίηση σκαλώνει στις πολεοδομίες – «Γολγοθάς» η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου

Σοβαρές καθυστερήσεις που σε αρκετές περιπτώσεις οδηγούν ακόμα και σε «μπλόκο» μιας αγοραπωλησίας κατοικίας, έχει επιφέρει η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, η οποία έχει προστεθεί από τον περασμένο Απρίλιο στα δεκάδες έγγραφα και πιστοποιητικά που συνοδεύουν την πώληση. Πρόκειται για έναν ψηφιακό «φάκελο» στον οποίο συγκεντρώνονται όλα τα επιμέρους στοιχεία και έγγραφα που συνοδεύουν ένα ακίνητο, όπως η οικοδομική άδεια, το δελτίο στατικής τρωτότητας, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, τα σχέδια κατόψεων, ο πίνακας χιλιοστών και τυχόν δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων. Ηλεκτρονική ταυτότητα πρέπει να εκδίδεται για όλα τα ακίνητα που πωλούνται.

Στην πράξη, λίγους μήνες μετά την έναρξη εφαρμογής του θεσμού αυτού, τα προβλήματα που προκύπτουν είναι πολύ σοβαρά και έχουν επιφέρει νέες καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, ακυρώνοντας τα σημαντικά βήματα προόδου που έχουν σημειωθεί την τελευταία διετία στη μείωση της γραφειοκρατίας, όχι τόσο λόγω της μείωσης των απαιτούμενων εγγράφων, αλλά μέσω της δυνατότητας να εκδίδονται (τουλάχιστον τα περισσότερα) με ψηφιακό τρόπο. Ενα βασικό πρόβλημα αφορά τον σημαντικό χρόνο που χρειάζονται αρκετές πολεοδομίες, προκειμένου να ανταποκριθούν στα αιτήματα των μηχανικών για τη χορήγηση των απαιτούμενων αδειών και σχεδίων.

Σύμφωνα με τον αντιδήμαρχο Δημοτικής Περιουσίας και Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, Γρηγόρη Λέων, στην περίπτωση του κέντρου της Αθήνας, όπου παρατηρείται και πολύ υψηλή συγκέντρωση ακινήτων, χρειάζονται δύο μήνες κατά μέσον όρο για την ανταπόκριση της πολεοδομίας. «Αρχικά, να διευκρινίσουμε ότι η πολεοδομία του Δήμου Αθηναίων διαθέτει ένα έντυπο αρχείο που ξεπερνάει τις 500.000 άδειες από την ευρύτερη περιοχή της Αττικής, καθώς προτού ιδρυθούν οι άλλες πολεοδομίες, οι άδειες εκδίδονταν από τον δήμο της Αθήνας. Παράλληλα, μέχρι και σήμερα, εξυπηρετούμε επιπλέον τέσσερις γειτονικούς δήμους, οι οποίοι δεν έχουν δική τους πολεοδομία (πρόκειται για τους Δήμους Βύρωνα, Καισαριανής, Δάφνης-Υμηττού και Ηλιούπολης, η οποία έκανε προ μηνών τη δική της πολεοδομία με την αρωγή της ΥΔΟΜ Αθηναίων). Ταυτόχρονα, η έναρξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου σε συνδυασμό με την αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα της περιόδου, επιβαρύνει ακόμη περισσότερο την κατάσταση», αναφέρει ο κ. Λέων.

Σημαντικές καθυστερήσεις παρατηρούνται και σε άλλες υποστελεχωμένες πολεοδομίες, όπου το προσωπικό που έχει συνταξιοδοτηθεί δεν έχει αντικατασταθεί και σήμερα καλείται να εξυπηρετήσει σε καθημερινή βάση δεκάδες αιτήματα χορήγησης αδειών.

Στο κέντρο της Αθήνας χρειάζονται δύο μήνες κατά μέσον όρο για την ανταπόκριση της πολεοδομίας στα αιτήματα χορήγησης των απαιτούμενων αδειών και σχεδίων.

Ο συχνά ανυπέρβλητος «Γολγοθάς» των ιδιοκτητών ξεκινάει όταν δεν βρεθούν τα σχέδια που οφείλουν να συνοδεύουν το στέλεχος της οικοδομικής άδειας, φαινόμενο που δυστυχώς είναι συχνό. Ιδίως, στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και σε άλλες περιοχές, όπως π.χ. το Μαρούσι ή ο Χολαργός, όπως αναφέρουν μηχανικοί και πολίτες, υπάρχουν περιπτώσεις χιλιάδων οικοδομικών αδειών που έχουν καταστραφεί με την πάροδο των ετών. Σύμφωνα με τον Χ.Α., ο οποίος περιγράφει την εμπειρία του, «για ακίνητο του 1980, η πολεοδομία Αμαρουσίου μας δήλωσε ότι ο φάκελος έχει χαθεί, μάλλον στις πλημμύρες. Φυσικά, δεν φέρουν καμία ευθύνη και καλείται ο ιδιοκτήτης να κάνει ανασύσταση φακέλου, βγάζοντας σχέδια από την αρχή, με δικά του έξοδα φυσικά!».

Εναλλακτικά, σε μια τέτοια περίπτωση, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αναζητήσει προσόψεις, κατόψεις και λοιπά έγγραφα είτε από τον ίδιο τον κατασκευαστή/εργολάβο του κτιρίου, είτε από την πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών, με βάση την οποία έγιναν τα συμβόλαια αγοραπωλησίας. Ωστόσο, καμία από τις δύο αυτές επιλογές δεν εγγυάται κάποιο θετικό αποτέλεσμα, καθώς ο κατασκευαστής μπορεί να μη βρίσκεται πια εν ζωή, ή να μη διαθέτει πλέον αρχεία για τόσο παλιές κατασκευές. Αντίστοιχα, σε πολλά συμβόλαια που χρονολογούνται πριν από πολλές δεκαετίες, είναι πολύ πιθανό να μην επισυνάπτονται όλα τα σχετικά έγγραφα, ή ακόμα και κανένα εξ αυτών. Σημειωτέον ότι για τα μεταπολεμικά κτίρια του κέντρου της Αθήνας, πρόκειται για συμβόλαια, συχνά χειρόγραφα(!), με σημαντικές φθορές και ασφαλώς χωρίς την πρόνοια ότι θα χρειαστούν τέτοια στοιχεία έπειτα από 60-70 χρόνια…

Αν όμως δεν βρεθούν τα απαιτούμενα έγγραφα, ουσιαστικά δημιουργείται ένα αδιέξοδο που είναι δύσκολο να ξεπεραστεί, φτάνοντας στο σημείο να χρειάζεται πλήρης ανασύσταση φακέλου, μια διαδικασία που απαιτεί όχι μόνο πολλούς μήνες, αλλά και κόστος αρκετών χιλιάδων ευρώ, το οποίο καλείται να επωμιστεί ο πολίτης, εφόσον επιθυμεί να πωλήσει το ακίνητό του σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα. Ασφαλώς, σε κάθε ευνομούμενο κράτος, τη σχετική υποχρέωση οφείλει να αναλαμβάνει η ίδια η Πολιτεία, υπό την ευθύνη της οποίας χάθηκαν τα σχετικά έγγραφα.

Το πρόβλημα φαίνεται πως έχει γίνει αντιληπτό από τον τεχνικό κόσμο. Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Γιώργος Στασινός, πρόεδρος του ΤΕΕ, «οι περιπτώσεις όπου πράγματι έχουν χαθεί οι οικοδομικές άδειες και τα σχετικά έγγραφα, αποτελούν εστία προβληματισμού, καθώς καθιστούν δυσχερή τη συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας από τον ιδιώτη μηχανικό. Στο πλαίσιο αυτό, μελετούμε το ζήτημα και είναι πολύ πιθανό να καταθέσουμε πρόταση νομοθετικής ρύθμισης προς την κυβέρνηση τις επόμενες ημέρες».

Αντιμέτωποι με κρυφές παγίδες οι ιδιοκτήτες

Ενα ακόμη προβληματικό σημείο για τους περισσότερους ιδιοκτήτες αφορά το γεγονός ότι αγνοούν την ύπαρξη αυθαιρεσιών στα ακίνητά τους. Χωρίς δε την τακτοποίησή τους, είναι αδύνατη η συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας και συνεπώς και η ολοκλήρωση της πώλησης. Οπως αναφέρουν μηχανικοί, στην πλειονότητα των περιπτώσεων διαπιστώνεται σήμερα ασυμφωνία των εγκεκριμένων σχεδίων που φυλάσσει η εκάστοτε πολεοδομία με τα σχέδια που έχει καταθέσει ο εργολάβος στον συμβολαιογράφο, βάσει των οποίων έχει συνταχθεί η πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών ανά όροφο. Η εν λόγω πράξη σύστασης έχει χρησιμοποιηθεί για την πώληση των διαμερισμάτων, με αποτέλεσμα να είναι πολύ συχνό το φαινόμενο της ασυμφωνίας των επιφανειών με εκείνες που αναγράφονται στην οικοδομική άδεια. Το πρόβλημα αυτό είναι σχεδόν καθολικό στις πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν με αντιπαροχή τις δεκαετίες του 1950, 1960 και 1970, δηλαδή πριν από 50-70 χρόνια.

«Δυστυχώς, αυτό που συμβαίνει με την ηλεκτρονική ταυτότητα είναι ότι η αγοραπωλησία έχει εργαλειοποιηθεί κι έχει μετατραπεί σε διαδικασία εκ των υστέρων ελέγχου κάθε τυχόν λάθους, παράλειψης ή παρανομίας και αυθαιρεσίας που πραγματοποιήθηκε κατά την κατασκευή των ακινήτων, ακόμη και αν αυτό συνέβη πριν από πολλές δεκαετίες», αναφέρει στην «Κ» ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής.

Σημειωτέον ότι οι αρχικές ρυθμίσεις για την ηλεκτρονική ταυτότητα αφορούσαν την υποχρεωτική εφαρμογή της για όλα τα κτίρια και μάλιστα με περιοδικότητα, καθώς θα έπρεπε να ανανεώνεται η ισχύς της ανά πενταετία, κατόπιν αντίστοιχων ελέγχων. Επειτα από σχετικές παρεμβάσεις της ΠΟΜΙΔΑ, τα σχέδια αυτά ευτυχώς εγκαταλείφθηκαν.

Αντιθέτως, πλέον εφαρμόζεται μόνο στις αγοραπωλησίες, ενώ με πιο πρόσφατη κίνηση, το 2019, απετράπη και η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας για το σύνολο του εκάστοτε κτιρίου. Αν δηλαδή κάποιος ιδιοκτήτης διαμερίσματος προχωρούσε σε πώληση του ακινήτου του, ήταν υποχρεωμένος να εκδώσει ταυτότητα για όλη την πολυκατοικία!

«Αγκάθια» η υποστελέχωση και η μη ψηφιοποίηση των πολεοδομιών

Η θέσπιση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου αποτελούσε πάγιο αίτημα του τεχνικού κόσμου, ήδη από την περίοδο 2008-2010. Στόχος ήταν να αποτραπεί η δημιουργία μιας νέας γενιάς αυθαιρέτων και να θωρακιστεί η ιδιοκτησία των πολιτών, καθώς θα είναι καταγεγραμμένες όλες οι ενδεχόμενες μεταβολές του ακινήτου, επιτυγχάνοντας και τη διαφάνεια στις μεταβιβάσεις. Παραδόξως, ένα βασικό επιχείρημα υπέρ της ηλεκτρονικής ταυτότητας ήταν και η μείωση της γραφειοκρατίας, καθώς ο πολίτης – ιδιοκτήτης, έχοντας ψηφιακά την ακτινογραφία του ακινήτου, δεν χρειάζεται να σπεύδει για οποιοδήποτε έγγραφο σε δημόσιες υπηρεσίες.

Ασφαλώς, για να συμβεί αυτό, θα πρέπει πρώτα να ολοκληρωθούν χιλιάδες μεταβιβάσεις και ταυτόχρονα να ψηφιοποιηθούν τα αρχεία των πολεοδομιών. Εύλογα λοιπόν προκύπτει το ερώτημα, γιατί δεν προηγήθηκε η διαδικασία της ψηφιοποίησης των πολεοδομιών πριν από την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας και γιατί δεν υπήρξε η προετοιμασία των υπηρεσιών, μέσω της πρόσληψης των απαιτούμενων μηχανικών και στελεχών, ώστε να ανταποκριθούν στο έργο αυτό;

Σύμφωνα με τον Γ. Στασινό, δεν υπήρχαν τα απαιτούμενα κεφάλαια για το έργο της ψηφιοποίησης των πολεοδομιών. Το θετικό είναι ότι σήμερα έχει πλέον δρομολογηθεί το έργο αυτό μέσω της ένταξής του στο Ταμείο Ανάκαμψης. «Ο σχετικός διαγωνισμός οδεύει προς συμβασιοποίηση, με την ανάδειξη της κοινοπραξίας των εταιρειών Vodafone – Wind – Intrasoft. Πρόκειται για έργο της τάξεως των 120 εκατ. ευρώ, μέσω του οποίου θα ψηφιοποιηθούν όλα τα αρχεία των πολεοδομιών, με ορίζοντα ολοκλήρωσης τα 2-2,5 χρόνια, ήτοι περί τα μέσα του 2025. Δεδομένου ότι το έργο θα εκτελείται τμηματικά, κάποια αρχεία θα αρχίσουν να ανεβαίνουν σταδιακά σε πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ ήδη από τους πρώτους μήνες, παρέχοντας έτσι απευθείας πρόσβαση στους μηχανικούς», σημειώνει ο κ. Στασινός.

Μηχανικοί που έχουν εντοπίσει τα προβλήματα στην πράξη, προτείνουν την απλοποίηση της διαδικασίας και ενέργειες που θα μειώσουν τη γραφειοκρατία, όπως π.χ. η υποχρεωτική χορήγηση βεβαίωσης απώλειας φακέλου ολόκληρης της αδείας ή και μέρος σχεδίων που αιτούνται οι ιδιοκτήτες από την αρμόδια πολεοδομία. Η δε διαδικασία αυτή να γίνεται αποκλειστικά μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Επίσης, ζητούνται περαιτέρω νομοθετικές ρυθμίσεις, ώστε να ελαχιστοποιηθούν οι προϋποθέσεις τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (η οποία σήμερα είναι πρακτικά αδύνατο να γίνει) και να προκρίνεται η μονομερής τροποποίηση σύστασης. Μια ακόμη σημαντική βελτίωση θα ήταν, όταν ολοκληρωθεί μια ηλεκτρονική ταυτότητα, π.χ. για οριζόντια ιδιοκτησία, να είναι προσβάσιμα τα σχέδια που τη συνοδεύουν σε όλους τους μηχανικούς, μέσα από το σύστημα του ΤΕΕ. Με τον τρόπο αυτό δεν θα γίνεται από την αρχή όλη η διαδικασία για κάθε διαμέρισμα που πωλείται εντός του ίδιου κτιρίου.

Τώρα δρομολογήθηκε το έργο της ηλεκτρονικής καταγραφής των αρχείων με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2025.

Σημαντικές πρωτοβουλίες αναλαμβάνει και ο Δήμος Αθηναίων. Οπως αναφέρει ο κ. Λέων, «βρισκόμαστε σε προχωρημένες συζητήσεις με τους Δήμους Βύρωνα, Καισαριανής και Δάφνης – Υμηττού για την υπογραφή προγραμματικής σύμβασης και την από κοινού πρόσληψη μηχανικών και διοικητικών υπαλλήλων που θα εξυπηρετούν τους δημότες των τριών δήμων, ξεμπλοκάροντας παράλληλα την πολεοδομία για τους Αθηναίους δημότες». Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι ο Δήμος Αθηναίων έχει ψηφιοποιήσει σχεδόν το σύνολο των υπηρεσιών που παρέχει και αυτό αφορά και τις πολεοδομίες, από την έκδοση των οικοδομικών αδειών μέχρι τις καταγγελίες για αυθαίρετα ή επικίνδυνα κτίρια και φυσικά τις αιτήσεις για το αρχείο των οικοδομικών αδειών.

Εκείνο όμως που θα πρέπει να αντιμετωπιστεί (και αυτό αφορά το σύνολο των υπηρεσιών του Δημοσίου που μεταφέρονται στον ψηφιακό κόσμο) είναι η δημιουργία της κατάλληλης στελέχωσης, ώστε τα ψηφιακά αιτήματα των πολιτών να εξυπηρετούνται σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα. «Δεν έχει νόημα να μεταφέρουμε τη γραφειοκρατία σε ψηφιακή μορφή και να χρειαζόμαστε ανάλογο ή και μεγαλύτερο χρόνο εξυπηρέτησης, γιατί δεν υπάρχουν υπάλληλοι να παραλάβουν και να αποστείλουν τα σχετικά ψηφιακά έγγραφα», σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος.

Σύμφωνα με τον ίδιο, σε σχετική ενημέρωση του κλάδου των μεσιτών από τον υπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Κυρ. Πιερρακάκη εντός της εβδομάδας, τον επόμενο μήνα θα ξεκινήσει η πιλοτική εφαρμογή μιας νέας ψηφιακής πλατφόρμας, η οποία θα επιχειρεί να επιταχύνει τη διαδικασία των μεταβιβάσεων ακινήτων, συγκεντρώνοντας αρκετά έγγραφα και πιστοποιητικά της εν λόγω διαδικασίας. Τον χειρισμό της πλατφόρμας θα έχουν οι συμβολαιογράφοι, οι οποίοι θα αιτούνται τα εν λόγω έγγραφα για λογαριασμό των πωλητών. Το ζητούμενο ασφαλώς έγκειται στην εξυπηρέτηση των αιτημάτων αυτών.

Μέχρι σήμερα, πάντως, έχουν σημειωθεί σημαντικά βήματα προόδου χάρις στην ψηφιοποίηση μεγάλου ποσοστού συναλλαγών με το Δημόσιο. Η έκδοση φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας, η χορήγηση πιστοποιητικού καταβολής ΕΝΦΙΑ (για τα προηγούμενα πέντε έτη), το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου και η βεβαίωση πληρωμής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ), είναι έγγραφα που είναι εύκολο να εκδοθούν ψηφιακά, ακόμη και σε μία – δύο εργάσιμες ημέρες.