Ακίνητα: Φορο-ανάσες και το 2023

Συνέχιση του «παγωμένου» ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα αλλά και των εκπτώσεων 40% σε όσους ανακαινίζουν ακίνητα φέρνει το νέο έτος. Πρόκειται για μέτρα τα οποία έχουν ψηφισθεί και ενεργοποιούνται το 2023. Ωστόσο δεν αποκλείεται ανάλογα με την πορεία εκτέλεσης του προϋπολογισμού, το νέο έτος να δούμε νέες παρεμβάσεις με στόχο την ελάφρυνση των φορολογουμένων.

Φόρος υπεραξίας στα ακίνητα

Η αναστολή της επιβολής του φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες ακινήτων για δύο ακόμα έτη, έως και το 2024, δίνει ανάσα στους ιδιοκτήτες και στην αγορά ακινήτων γενικότερα. Πρόκειται για έναν φόρο ο οποίος επιβαρύνει τους πωλητές των ακινήτων. Το συγκεκριμένο μέτρο, αν και νομοθετήθηκε το 2013, την περίοδο των Μνημονίων, δεν εφαρμόστηκε ποτέ καθώς από την αρχή εντοπίστηκαν δυσκολίες στην εφαρμογή του, οι οποίες θα προκαλούσαν περισσότερα προβλήματα και στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων από τα έσοδα που θα έφερνε στα κρατικά ταμεία.

Ο φόρος υπεραξίας προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή ανώτερη της τιμής κτήσης και επιβάλλεται στον πωλητή του ακινήτου. Η υπεραξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος προσδιορίζεται με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο.

Για παράδειγμα, για ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε το 2014 με δηλωθέν τίμημα 80.000 ευρώ το οποίο πωλείται σήμερα σε τιμή 130.000 ευρώ, ο φόρος υπεραξίας ανέρχεται σε 2.707 ευρώ.

Πάγωμα ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα

Με αίτηση του κατασκευαστή οικοδομών αναστέλλεται μέχρι το τέλος του 2024 η εφαρμογή του ΦΠΑ στα ακίνητα και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Η αναστολή αφορά το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων του κατασκευαστή. Παράλληλα, αναστολές που χορηγήθηκαν με ισχύ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022, παρατείνονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Με τα τωρινά δεδομένα, από το 2025 η κυβέρνηση έχει τη δυνατότητα να μειώσει τον ΦΠΑ στα ακίνητα από το 24% στο 13% ακόμα και να τον μηδενίσει.

Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, το κόστος για τον αγοραστή πριν από την αναστολή του ΦΠΑ έφθανε τις 248.000 ευρώ (φόρος μεταβίβασης και ΦΠΑ). Με το ειδικό καθεστώς στην αξία του διαμερίσματος θα προστεθεί μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3% και η τελική αξία του υποχωρεί στα 206.000 ευρώ. Δηλαδή χαμηλότερη κατά 42.000 ευρώ.

Έκπτωση φόρου 40% για ανακαινίσεις ακινήτων

Τόσο το 2023 όσο και το 2024 δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες που προχωρούν σε ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των ακινήτων τους να τύχουν έκπτωσης 40% από το φόρο εισοδήματος. Το όφελος μοιράζεται στις φορολογικές δηλώσεις των επόμενων τεσσάρων ετών. Με βάση τα όσα προβλέπονται, το 40% των εξόδων που καταβάλλουν οι φορολογούμενοι μέσα σε ένα έτος για τις εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης των ακινήτων τους εκπίπτει από τις οφειλές φόρου εισοδήματος των τεσσάρων ετών που έπονται του έτους καταβολής των δαπανών.

Το ανώτατο συνολικό όριο δαπανών που αναγνωρίζεται είναι οι 16.000 ευρώ, με το μέγιστο ποσό έκπτωσης να διαμορφώνεται στις 6.400 ευρώ. Δηλαδή, εάν ένας ιδιοκτήτης δαπανήσει χρήματα για την ανακαίνιση σε ένα ακίνητο μπορεί να γλυτώσει φόρο έως 1.600 ευρώ τον χρόνο στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2024-2027.

Αξίζει να σημειωθεί ότι για να ισχύσει η έκπτωση πρέπει να υπάρχει η απόδειξη των δαπανών με νόμιμα παραστατικά και η εξόφλησή τους να γίνει με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής) ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών. Οι επιλέξιμες δαπάνες πρέπει να μην έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας. Επιπλέον, το μέτρο καλύπτει κτίρια τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης.

Ενεργειακές δαπάνες

Οι επιλέξιμες ενεργειακές δαπάνες αφορούν τη λήψη υπηρεσιών για τα ακόλουθα:

·       Τοποθέτηση θερμομόνωσης

·       Αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων

·       Εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης/ψύξης, καθώς και των αναγκαίων υποδομών και στοιχείων, ώστε το κτίριο να καθίσταται πλήρως λειτουργικό

·       Εγκατάσταση διατάξεων αυτόματου ελέγχου της λειτουργίας του συστήματος θέρμανσης/ψύξης

·       Εγκατάσταση συστήματος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστημάτων ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες) όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα

·       Εγκατάσταση συστήματος παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ)

·       Εγκατάσταση συστήματος μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας

·       Αναβάθμιση φωτισμού των κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.

Λειτουργικές-αισθητικές δαπάνες

Οι επιλέξιμες λειτουργικές-αισθητικές δαπάνες αφορούν τη λήψη υπηρεσιών για τα ακόλουθα:

·       Τοποθέτηση/αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης

·       Τοποθέτηση/αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης

·       Συντήρηση/επισκευή στέγης

·       Επισκευή τοιχοποιίας/Χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτιρίων

·       Τοποθέτηση σταθερών ή κινητών συστημάτων σκίασης

·       Αναβάθμιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα

·       Εγκατάσταση οικιακών σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων οχημάτων

·       Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων.